서울 아파트값이 다시 들썩이고 있다. 수년간 규제로 눌려 있던 가격이 최근 들어 꿈틀대기 시작하더니, 일부 지역에서는 본격적인 상승세가 감지된다. 특히 문재인 정부 시절 과열 양상을 보였던 강남권을 포함해 이른바 노도강(노원·도봉·강북) 지역까지 매수세가 유입되며, 시장은 7년 전 풍경과 닮아가고 있다. 그때처럼 청약 경쟁률이 다시 높아지고, 매물은 줄고, 호가는 연일 오르는 모습이다. 정책 변화에 대한 기대, 금리 인하 가능성, 공급에 대한 불안이 맞물리면서 다시 한번 서울 부동산이 요동치고 있다. 과연 이 상승세는 일시적 반등일까, 아니면 본격적인 회복의 신호일까? 지금 시장을 움직이는 흐름과 핵심 요인을 짚어본다.
서울 아파트값 상승, 어디까지 갈까
서울 아파트값은 최근 몇 개월 사이 반등 흐름을 보이더니, 이제는 '되살아났다'는 표현이 어색하지 않을 정도로 상승세가 가시화되고 있다. 강남 3구(강남·서초·송파)는 물론이고, 중저가 지역으로 분류되는 노도강(노원·도봉·강북)이나 금관구(금천·관악·구로)도 가격 회복세를 보이고 있다.
대표적인 예로, 서울 노원구 상계동의 대표 단지인 '상계주공' 일부 평형은 최근 몇 주 사이 실거래가가 1억 원 가까이 뛰었다. 호가 상승이 아니라 실거래가 상승이라는 점이 특히 주목된다. 또 다른 예로, 송파구 잠실동 일대는 재건축 기대감과 함께 실거래가가 연일 오르며 작년 대비 1억~2억 원 이상 상승한 매물들이 다수 나타나고 있다.
과거 문재인 정부 초반에도 이와 유사한 흐름이 있었다. 당시에도 정책 변화를 감지한 수요자들이 시장에 대거 유입되면서 가격이 단기간에 급등했다. 현재의 상황은 금리 인하 기대감, 거래량 증가, 신축 매물 부족 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하고 있어, 단기 반등을 넘어 추세적 회복 가능성도 점쳐지고 있다.
노도강까지 불붙은 이유
노도강은 서울에서도 대표적인 '실수요 기반의 지역'으로 알려져 있다. 상대적으로 가격이 낮고, 자녀 교육이나 직장 접근성 면에서 입지가 나쁘지 않아 30~40대 무주택 수요자들이 많이 찾는 곳이다. 그런데 최근에는 실수요뿐 아니라 투자 수요까지 유입되면서 분위기가 빠르게 달라지고 있다.
첫 번째 이유는 교통 호재다. GTX-C노선이 노원구를 지나가게 되며, 왕십리·청량리와 연결될 동북선 경전철 사업도 진행 중이다. 이로 인해 교통 인프라 개선 기대감이 높아지고 있으며, 중장기적으로 이 지역의 가치가 재평가될 가능성이 크다.
두 번째는 신축 아파트 공급 부족이다. 노도강 지역은 대부분이 90년대 지어진 구축 단지이며, 대규모 재건축이 아직 진행 중인 상태다. 신축 단지는 공급이 적고 청약 경쟁률이 치열하다 보니 기존 구축 아파트에도 수요가 몰리며 호가가 빠르게 상승하고 있다.
마지막으로, 과거 ‘패닉바잉’ 시기와 유사한 흐름이 나타나고 있다. 매수자들이 "지금 안 사면 더 못 살 것 같다"는 불안감을 가지면서, 낮은 가격대의 단지부터 매물이 소진되고 있다. 이러한 시장 흐름은 매도자 우위로 전환되며 가격을 더 끌어올리는 구조를 만들고 있다.
전세시장 안정이 매매 상승 불렀다
최근 서울 전세시장은 안정 내지 하락 흐름을 보이고 있다. 2023년 후반기부터 시작된 전세가 하락은 올해 상반기까지 이어졌고, 이에 따라 전세와 매매의 가격 차이가 줄어들었다. 일부 지역에서는 전세금과 매매금액 차이가 1억 원도 되지 않는 수준까지 좁혀졌다.
이런 상황이 되면 전세를 사는 것보다 차라리 주택을 구입하는 것이 낫다는 판단을 내리는 수요층이 생기게 된다. 특히 정부가 금리 인하를 시사하고 있고, 실제로 하반기 기준금리 인하 가능성이 제기되면서 주택담보대출 이자 부담이 줄어들 것으로 기대되고 있다.
전세 안정은 투자자보다는 실수요자에게 영향을 크게 준다. 전세가 낮아지면 임차 수요도 줄어들기 때문에 갭투자를 노리는 투자자들은 움직이기 어렵지만, 실거주를 위한 무주택자들의 자가 전환 수요는 오히려 늘어나게 된다.
지금의 시장은 바로 이 지점에 있다. 급등장은 아니지만, ‘지금이 기회일 수 있다’는 심리 변화가 수면 위로 올라오고 있다. 가격이 바닥을 찍고 반등하고 있다는 확신이 생길 때, 주택 시장은 생각보다 빠르게 회복된다. 그리고 지금 서울은 그 시작점에 있을 수 있다.
결론
현재 서울 아파트값의 상승은 단순한 단기 반등으로 보기에는 여러 면에서 구조적 신호를 동반하고 있다. 우선 시장 내부의 가격·공급·수요의 3가지 핵심 요소가 동시에 반응하고 있다는 점에서 주목할 필요가 있다.
첫째, 가격 측면에서의 회복은 단순한 기대감이 아니라 실거래 중심의 회복세로 나타나고 있다. 특히 중저가 아파트 중심의 거래량 증가와 실거래가 상승은 과거 반등 초기와 유사한 흐름을 보이고 있다. 일부 단지는 지난달 대비 수천만 원 오른 가격에 거래되며, 단기 급등이 아닌 추세적 회복 가능성을 시사하고 있다.
둘째, 공급 측면에서의 구조적 제약이 여전히 존재한다. 서울은 재건축·재개발 규제가 여전히 해소되지 않은 가운데, 신규 분양 물량 또한 제한적이다. 특히 2025년 이후부터는 본격적인 입주 공백기가 예정되어 있어 중장기적으로 공급 부족 우려는 더욱 커질 수밖에 없다. 이러한 수급 불균형은 자연스럽게 매물 부족과 호가 상승으로 이어지며 시장을 밀어 올리는 압력으로 작용한다.
셋째, 수요 측면에서 실수요자와 투자자의 심리가 모두 살아나고 있다. 전세가 하락과 함께 매매와의 가격 차이가 좁혀지면서 실수요자의 ‘자가 전환 수요’가 확대되고 있고, 동시에 금리 인하 가능성은 투자 심리를 자극하고 있다. 특히 과거 패닉바잉을 경험한 30~40대 연령층은 다시 ‘지금 아니면 더 비싸진다’는 불안감에 따라 움직이기 시작했다.
이처럼 가격 회복 → 매물 부족 → 심리 회복 → 거래 증가라는 순환 구조가 이미 작동하고 있으며, 이는 과거 문재인 정부 초반과 유사한 흐름으로 해석할 수 있다. 다만 당시보다 변동성이 크고 정책의 불확실성도 높기 때문에, 과열 양상으로 번질 가능성은 제한적일 수 있다. 결국 현재의 서울 부동산 시장은 상승 전환의 초기 국면에 있으며, 정부 정책 방향(재건축 규제 완화 여부, 금리 인하 속도 등)에 따라 이 흐름이 단기에 그칠지, 중장기 상승 흐름으로 이어질지가 결정될 것이다. 다만 확실한 것은, 이미 시장은 방향을 틀었고, 그 흐름을 감지한 수요자들이 하나둘 움직이고 있다는 점이다. 이를 무시한 채 '아직은 아닐 것'이라며 관망하는 자세는 오히려 타이밍을 놓치는 결과로 이어질 수 있다. 지금은 시장을 정확히 읽고, 전략적으로 접근해야 할 시점이다.